Il verbale dell’assemblea: cosa deve contenere

Cosa ci deve essere

• data, ora e luogo, e se è la prima o la seconda convocazione;
• chi presiede e chi fa da segretario;
• i condòmini presenti, anche per delega, con i loro millesimi;
• per ogni punto dell’ordine del giorno: cosa si è deciso, chi ha votato a favore, chi contro e chi si è astenuto, con i millesimi;
• le dichiarazioni che un condomino chiede di mettere a verbale;
• la firma di chi presiede e del segretario.

Come controllarlo

• somma i millesimi dei presenti: servono a sapere se l’assemblea poteva decidere;
• per ogni delibera, controlla che i voti a favore raggiungano la maggioranza richiesta (art. 1136 c.c.): per esempio, per le decisioni ordinarie in seconda convocazione serve la maggioranza dei presenti con almeno un terzo dei millesimi dell’edificio; per altre decisioni, come i lavori straordinari importanti, la legge chiede di più;
• confronta le delibere con l’ordine del giorno della convocazione: di regola si decide solo su ciò che era scritto;
• se avevi dato una delega con le istruzioni, controlla come è stato votato a tuo nome.

Se una delibera non ti torna

Chi era assente, o era presente e ha votato contro o si è astenuto, può chiedere al giudice di annullare una delibera contraria alla legge o al regolamento entro 30 giorni, ed è un termine rigido: dalla data dell’assemblea per chi c’era; per chi era assente, da quando il verbale arriva all’indirizzo che l’amministratore ha di lui, anche se non c’è nessuno a riceverlo (art. 1137 c.c.).

Prima del giudice, nelle liti di condominio la legge chiede di tentare una mediazione, che va chiesta entro gli stessi 30 giorni.

Le delibere nulle sono un caso diverso: per esempio quando l’assemblea decide su ciò che non le spetta, come i diritti di un condomino sulla propria casa, o quando l’oggetto è impossibile o illecito. Si possono far valere anche dopo i 30 giorni (Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 9839 del 2021). Sono passi da fare con un professionista.